房地產是許多人一生中最昂貴的資產
面對這麼重大的決策，絕對不能憑直覺、靠運氣

基本問題與觀念

屋主

買屋讓生活變好

屋奴

買屋讓生活變差

購屋前大哉問

是否該買房

1. 工作穩定了嗎?
2. 婚姻家庭穩定了嗎?
3. 有比買房更重要的夢想實現了嗎?

購屋能力評估

PIR > 5 ⇒ 購屋壓力大；無力購屋

房價所得比 (PIR)：房價 : 年收入

財務分析

• 大眾法：大家都說那邊地段好；房貸 = 目前房租
• 傳統法：計算資金報酬率 (ROE)
• 現代法：現金流量折現法

掌握

• 自備款
• 貸款成數
• 貸款利率
• 還款方式

自住心態

心中之尺的好房，就算非市場之尺的好房仍可考慮購買

💡 保持理性，勿為小利所惑 自住以風險為優先考量 ⇒ 住 5~7 年以上

居住消費為主，投資賺錢為輔

💡 房價是否合理並不是絕對的關鍵因素 真正重要的是建造品質、鄰里區位、社區管理 ⇒ 個人喜歡最重要

看房階段

購屋五大元素

時機

沒有好時機，只有能力夠不夠

區位

因人而異，沒有單一標準

大區位 ⇒ 市區 vs 郊區 ⇒ 房屋市場 ⇒ 投資

小區位 ⇒ 附近生活機能 ⇒ 自住

產品

自住：考量自身需求

投資：依照市場主流

管理

能讓房子保值又增值的關鍵

⇒ 一百戶左右社區規模較為最合適

價格

一定要先做足夠功課才能買到好價格

💡 應該關心房屋總價所包含房屋所有相關的各種面積、格局、方位、景觀、設施設備，及區位大小環境，不宜只關心房屋單價，而忽略房屋的居住品質與效用

認清總價包含有多少坪的主建物、附屬建物、公共設施及停車位

單價僅供參考，認清總價包含多少坪主建物、附屬建物、公設、車位

自住與投資五大元素重要性差異

自住

產品 > 管理 > 區位 > 價格 > 時機

投資

價格 > 時機 > 區位 > 產品 > 管理

居住品質五大要素

• 好空間：包括客廳、餐廳、廚房、房間及衞浴的大小適合與使用的舒適及隱私等。
• 好格局：包括格局方正、避免梁柱過多、房間高度適當、不宜夾層居住等。
• 好景觀：包括視野能夠遼闊、能見山林河水、避免看到嫌惡設施、樓層高度與鄰棟間距適當等。
• 好方位：包括通風、採光良好、南北方位、避免陽光直射西曬等。
• 好管理：包括社區戶數多寡適中、社區每戶坪數大小相似、公設比例與設施項目適當、管委會組織健全、重視社區管理與意識、住戶大多同質水準等。

結論

中庸之道

💡 交通方便的市郊第二、第三圈 並且花心思在鄰里社區和產品

千金買屋，萬金買鄰

💡 一百戶上下，中型規模、住宅面積混合程度較低的社區值得多留意 ⇒ 鄰居最好都是同溫層，同質性高比較好溝通

住宅面積混合程度

同社區內不同面積大小的住宅商品是否很多種

⇒ 住戶收入與背景等差異

預售屋契約常見陷阱 你中招幾項?

書本資訊

作者：張金鶚
ISBN：9789865535315